高盛：中国地产周度报告：第4周市场成交改善但领先指标显示放缓迹象

原标题：CHINA PROPERTY WEEKLY WRAP: Week 4 Wrap - Transactions improved across markets but leading indicators showed slowing signs

摘要

报告覆盖2026年1月第4周中国地产市场数据。中央层面，自然资源部和住建部联合发布新措施支持城市更新，增强执行灵活性，包括更灵活的土地用途转换政策、简化城市更新规划许可、提高闲置土地资源利用效率。市场活动方面，新房成交面积环比增长14%，但同比下降41%；二手房成交面积环比增长5%，同比增长15%。领先指标出现放缓迹象：新房搜索活动环比下降1.6%，二手房基于订阅的销售环比下降8%，看房量环比下降14%。价格和情绪保持稳定，监测城市平均成交价格环比上涨3%，二手房价格预期继续改善（中介CSI环比上升1.2个百分点，卖方CAI环比上升0.7个百分点，连续第5周改善）。库存方面，库存月数为29.7个月（2025年12月平均为28.0个月）。估值方面，覆盖的较强国企开发商股价环比上涨6%，其中中国金茂（0817.HK，买入）和绿城中国（3900.HK，买入）分别上涨14%和10%；民营开发商股价环比上涨2%；其他国企开发商股价环比上涨4%。海外/在岸覆盖标的平均交易价格较2026年末NAV折让29%/10%，对应2026年P/B为0.5倍/0.5倍。报告还提供了对1月百强开发商预售、竣工、新开工、家电销售及贝壳GTV的预测。

主要观点

• 中央政策：自然资源部和住建部联合发布新措施支持城市更新，包括：1）更灵活的土地用途转换政策，原5年固定过渡期改为原则性5年框架，允许地方将现有土地和物业用于国家重点产业；2）简化城市更新规划许可，符合条件的微更新项目免于许可；3）提高资源利用效率，推广闲置土地临时使用、捆绑资产供应和综合运营。
• 新房市场：第4周新房成交面积环比增长14%，同比下降41%，使1月至今累计同比下降23%。新房搜索活动环比下降1.6%。
• 二手房市场：第4周二手房成交面积环比增长5%，同比增长15%，使1月至今累计同比增长15%。价格预期改善：中介CSI环比上升1.2个百分点，卖方CAI环比上升0.7个百分点（连续第5周改善）。
• 库存：库存水平环比持平，较2025年末下降0.5%；库存月数为29.7个月（2025年12月平均为28.0个月）。
• 估值：覆盖的较强国企开发商股价环比上涨6%，中国金茂（0817.HK，买入）和绿城中国（3900.HK，买入）分别上涨14%和10%；民营开发商股价环比上涨2%；其他国企开发商股价环比上涨4%。海外覆盖标的平均交易价格较2026年末NAV折让29%，对应2026年P/B为0.5倍；在岸覆盖标的平均折让10%，对应2026年P/B为0.5倍。
• 百强开发商预售：约75城市数据显示，1月百强开发商预售可能同比下降31%（12月为-29%）。
• 竣工：GSPC跟踪指标显示1-2月竣工同比高个位数下降（2025年12月NBS/GSe为-18%/中个位数改善，2025全年-18%），2026全年预计同比下降1%。
• 新开工：基于300城市土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降10个百分点至29%），1-2月新开工同比中十位数下降（2025年12月NBS/GSe为-19%/环比降幅扩大）。
• 家电销售：基于约20城市二手房销售趋势，1月至今家电销售可能同比改善。
• 贝壳GTV：2025年第四季度贝壳GTV（新房和二手房）可能同比下降37%（新房-48%，二手房-31%）。

论述逻辑

报告从中央政策更新入手，指出自然资源部和住建部联合发布新措施支持城市更新，增强执行灵活性。随后分析市场活动数据：新房和二手房成交面积环比改善，但领先指标（新房搜索、二手房订阅销售、看房量）出现放缓迹象，价格和情绪保持稳定。库存方面，库存月数略高于2025年12月平均水平。估值方面，覆盖开发商股价普遍上涨，国企开发商表现优于民营。最后，报告基于当前数据对1月百强预售、竣工、新开工、家电销售及贝壳GTV进行预测，整体显示1月数据可能偏弱。

关键展望

报告明确提及以下未来验证点：1）1月百强开发商预售可能同比下降31%；2）1-2月竣工同比高个位数下降，2026全年同比下降1%；3）1-2月新开工同比中十位数下降；4）1月至今家电销售可能同比改善；5）2025年第四季度贝壳GTV可能同比下降37%。报告未明确给出时间窗口或价格目标。

推荐标的

• 中国金茂（0817.HK）：买入，第4周股价环比上涨14%，为覆盖的较强国企开发商中表现最佳。
• 绿城中国（3900.HK）：买入，第4周股价环比上涨10%。

报告还覆盖其他较强国企开发商、民营开发商和其他国企开发商，但未逐一列出具体公司及评级。

关键图表

Exhibit 1: 第4周新房成交面积环比+14%，同比-41%（约75城市）

Exhibit 2: 新房成交面积1月至今平均同比-33%（约75城市），较2024/2023年水平-16%/-28%

Exhibit 3: 第4周二手房成交面积环比+5%，同比+15%（约20城市）

Exhibit 4: 二手房成交面积1月至今同比-7%（约20城市），较2024/2023年水平+19%/+101%

Exhibit 5: 平均CSI环比+1.2个百分点，同比-13.1个百分点（5城市）

Exhibit 6: 平均CAI环比+0.7个百分点，同比-5.1个百分点（6城市）

Exhibit 7: 库存水平环比持平，较2025年末-0.5%（约20城市）

Exhibit 8: 库存月数环比+0.5%，较2025年末+6.4%（约20城市）

Exhibit 9: MTD GSPC跟踪指标隐含月度竣工量

Exhibit 10: GSPC显示1-2月竣工同比高个位数下降

Exhibit 11: 第4周覆盖开发商股价表现

Exhibit 12: 中国开发商估值比较