地产专题分析报告：二手房成交热度仍高

摘要

国金证券宏观团队的地产周度观察显示，本周（8.29-9.4）房地产市场延续分化：新房景气度下行趋缓，47城新房成交面积录得284.1万平方米，环比回落0.9%，同比降幅收窄至-13.6%；二手房景气度底部企稳，22城二手房成交量环比季节性回落，同比涨幅走阔至9.7%。 分线城市看，一线、二线新房成交面积增速较上周回升，分别录得17.3%、-3.3%，三线同比-35.9%显著回落。 供给侧方面，9月26个重点城市二手房挂牌量月环比-0.7%、同比下降1.8%，最近一周周环比增加0.2%但仍处年内低位，供给压力较上月减轻、整体可控。 前瞻数据方面，9月以来26个重点城市二手房成交套数同比增长37%，表明需求仍在改善，未来价格走势将更多受供给侧影响。 报告判断，若后续二手房挂牌量整体保持稳定或出现进一步去化，年内二手房挂牌价跌幅有望进一步收窄、成交价有望企稳。 风险方面，报告提示重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落可能导致房价下行幅度和速度超预期，宏观经济超预期下行或致居民预期再度转弱、拖累楼市止跌节奏。

主要观点

• 本周新房景气度下行趋缓，47城新房成交面积284.1万平方米，环比回落0.9%，同比降幅收窄至-13.6%。

• 新房分线城市分化明显：一线、二线成交面积增速较上周回升，分别录得17.3%、-3.3%；三线同比-35.9%，较上周显著回落。

• 二手房景气度底部企稳，22城二手房成交量环比季节性回落，同比涨幅走阔至9.7%。

• 二手房挂牌量同、环比延续回落：9月26个重点城市挂牌量月环比-0.7%、同比下降1.8%；最近一周周环比增加0.2%，但仍处年内低位水平。

• 供给侧压力较上月减轻、整体可控，挂牌量的回落将为后续房价止跌企稳提供支撑。

• 前瞻指标强劲：9月以来26个重点城市二手房成交套数同比增长37%，意味着需求仍在改善。

• 报告认为楼市即将进入“金九银十”传统旺季，未来价格走势将更多受到供给侧的影响。

• 情景判断：若后续二手房挂牌量整体保持稳定或出现进一步去化，年内二手房挂牌价跌幅有望进一步收窄，成交价有望企稳。

• 风险提示一：重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超预期。

• 风险提示二：宏观经济超预期下行或导致居民预期再度转弱，拖累房地产市场止跌节奏。

论述逻辑

• 第二步·供需拆解：需求端由9月26城二手房成交套数同比+37%的实时前瞻数据确认仍在改善；供给端挂牌量月环比-0.7%、同比-1.8%显示压力减轻，因此报告将决定价格走势的核心变量从需求端切换到供给侧。

• 第三步·结论推演：挂牌量回落为房价止跌企稳提供支撑，若挂牌量保持稳定或进一步去化，则年内二手房挂牌价跌幅有望进一步收窄、成交价有望企稳。

关键展望

• 楼市即将进入“金九银十”传统旺季，9月以来26个重点城市二手房成交套数同比增长37%是判断需求走向的关键前瞻观察点。

• 年内展望（有条件）：若后续二手房挂牌量整体保持稳定或出现进一步去化，年内二手房挂牌价跌幅有望进一步收窄，成交价有望企稳。

• 后续需跟踪的风险验证点：重点城市二手房挂牌量是否超预期回升、租金价格是否大幅回落，以及宏观经济是否超预期下行。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（本报告为宏观经济点评类地产数据周度跟踪，未涉及个股覆盖、评级或目标价）。

关键图表

图1. 新房方面，本周（8.29-9.4）景气度下行趋势，47城新房成交面积达284.1万平方米，环比回落0.9%，同比降